Un dépôt de garantie rendu en retard peut être majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé. Avant d’accepter une retenue sur caution fondée sur l’état des lieux, il faut donc vérifier les dégradations invoquées, les justificatifs produits et la date exacte de remise des clés.
Retenue sur caution après l’état des lieux : ce que dit la loi
Le mot « caution » est couramment employé, mais le terme juridique exact est dépôt de garantie. La caution désigne une personne qui garantit le paiement des dettes locatives. Le dépôt de garantie correspond, lui, à la somme conservée par le propriétaire pendant le bail.
Son montant est plafonné par la loi du 6 juillet 1989. Il ne dépasse pas un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour une location meublée utilisée comme résidence principale.
| Situation | Montant ou délai applicable |
|---|---|
| Location vide | 1 mois de loyer hors charges au maximum |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges au maximum |
| État des lieux de sortie conforme à celui d’entrée | Restitution sous 1 mois |
| Différences entre les deux états des lieux | Restitution sous 2 mois |
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à déduire les sommes qui lui restent dues. Une retenue liée à l’état des lieux n’est toutefois valable que si elle correspond à une dégradation imputable au locataire et si son montant est justifié.
Une différence inscrite sur l’état des lieux de sortie ne crée pas automatiquement une dette. Le propriétaire doit encore établir qu’il s’agit d’une dégradation, et non d’une usure normale, puis chiffrer sérieusement la remise en état.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
L’état des lieux sert à comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. Une retenue devient défendable lorsque le document d’entrée décrit un équipement en bon état et que le document de sortie signale une détérioration précise.
Quatre conditions doivent être réunies :
- la dégradation n’existait pas lors de l’entrée dans les lieux ;
- elle dépasse l’usure liée au temps et à un usage normal ;
- elle est imputable au locataire, à un occupant ou à une personne invitée ;
- le montant retenu repose sur un devis, une facture ou une évaluation cohérente.
| Constat à la sortie | Retenue envisageable | Limite à respecter |
|---|---|---|
| Mur troué ou fortement taché | Rebouchage et peinture de la zone concernée | Pas de rénovation complète injustifiée |
| Moquette brûlée | Remplacement avec déduction de la vétusté | Pas de facturation au prix du neuf |
| Logement rendu très sale | Nettoyage chiffré | Aucun forfait automatique |
| Clé perdue | Reproduction ou remplacement nécessaire de la serrure | La serrure entière doit être justifiée |
| Vitre cassée | Remplacement de la vitre | Hors dommage causé par vétusté ou événement extérieur prouvé |
| Joint légèrement jauni | En principe aucune retenue | Vieillissement courant |
Le locataire répond aussi d’un défaut d’entretien courant. Le décret du 26 août 1987 vise notamment les menues réparations, c’est-à-dire les petites interventions ordinaires : joints, flexibles de douche, entretien des sols, débouchage lié à l’usage ou remplacement de petites pièces.
La vétusté interdit de facturer du neuf à la place de l’ancien
La vétusté correspond à l’usure normale produite par le temps. Elle résulte de la durée d’utilisation, même lorsque le logement a été correctement entretenu. Une peinture qui perd son éclat ou un revêtement marqué par plusieurs années d’occupation ne constitue donc pas, à lui seul, une dégradation locative.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit cette notion. Le bail peut prévoir une grille de vétusté issue d’un accord collectif. En l’absence de grille, aucun barème national unique ne s’impose. Le juge examine alors l’âge de l’équipement, sa durée habituelle d’utilisation et son état initial.
Exemple : une moquette coûtant 800 euros a six ans et sa durée d’usage retenue est de dix ans. Si elle doit être remplacée après une brûlure imputable au locataire, le propriétaire ne devrait pas retenir 800 euros. Une valeur résiduelle de 40 %, soit 320 euros, constitue une base plus cohérente. Le calcul reste discutable si la moquette était déjà tachée ou dégradée à l’entrée.
Le propriétaire ne peut pas profiter d’un dommage localisé pour financer une amélioration générale. Repeindre toutes les pièces en raison d’une marque sur un seul mur, remplacer un équipement ancien par un modèle plus coûteux ou facturer une remise à neuf sans coefficient de vétusté expose la retenue à une réduction par le juge.
Quels justificatifs le propriétaire doit-il fournir ?
L’article 22 exige que les sommes retenues soient dûment justifiées. Une simple mention comme « réparations : 900 euros » ne suffit pas. Le bailleur doit relier chaque montant à un constat précis.
Les pièces les plus utiles sont :
- les états des lieux d’entrée et de sortie signés ;
- des photographies datées et identifiables ;
- un devis détaillé d’entreprise ;
- une facture de travaux ou de matériaux ;
- la grille de vétusté prévue au bail ;
- les échanges écrits signalant un dommage pendant la location.
Un devis peut justifier une retenue même si les travaux ne sont pas encore réalisés. Le bailleur n’est pas obligé de réparer avant de relouer. Le juge conserve néanmoins le pouvoir de réduire un devis excessif, imprécis ou sans rapport avec le dommage constaté.
Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux, les factures de matériaux sont recevables. La facturation de son propre temps de travail est plus fragile. Elle exige une évaluation objective et ne doit pas devenir une rémunération forfaitaire décidée unilatéralement.
État des lieux absent, incomplet ou signé sous pression
Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux doit être établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants. Il doit décrire précisément les sols, murs, plafonds, équipements et compteurs. Les formules générales comme « état moyen » ou « traces d’usage » créent des difficultés de preuve.
Le locataire dispose de 10 jours calendaires après l’état des lieux d’entrée pour demander qu’il soit complété. Pour les équipements de chauffage, la demande reste possible pendant le premier mois de la période de chauffe. Une anomalie doit être signalée par écrit, avec des photographies conservées dans leur format d’origine.
Si l’état des lieux amiable est impossible, un commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice, peut intervenir. Il convoque les parties au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée. Le coût réglementé est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption admet une preuve contraire. Toutefois, la partie qui a empêché l’établissement du document ne peut pas s’en prévaloir. Sans état des lieux de sortie, le bailleur rencontre généralement de sérieuses difficultés pour démontrer que les dommages existaient lors de la restitution.
Le dépôt de garantie couvre aussi d’autres dettes
Un état des lieux conforme n’impose pas toujours la restitution intégrale. Le propriétaire peut déduire un loyer impayé, des charges récupérables non réglées, une indemnité d’occupation ou une réparation locative déjà établie par d’autres preuves.
Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes. La régularisation doit intervenir dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi décider de solder immédiatement les charges sur une base convenue par écrit.
Délai de restitution : quand le propriétaire est en retard
Le délai d’un ou deux mois court à compter de la remise effective des clés, en main propre au bailleur ou à son mandataire, ou par lettre recommandée avec avis de réception. La fin du préavis, le déménagement ou la date de l’état des lieux ne remplacent pas cette remise si les clés restent entre les mains du locataire.
Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse. À défaut, la majoration pour retard n’est pas due lorsque l’absence d’adresse empêche la restitution. Une preuve écrite de cette transmission évite le débat.
Bail et locationSix mois de loyers impayés : la procédure réelle, étape par étapeAprès l’expiration du délai légal, le solde restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Avec un loyer hors charges de 700 euros, la pénalité atteint 70 euros par mois commencé. Elle ne s’applique pas si le retard résulte de l’absence de transmission de la nouvelle adresse.
Contester une retenue avant qu’il ne soit trop tard
La contestation commence par une mise en demeure adressée en recommandé avec avis de réception. Le courrier doit reprendre le montant versé, la date de remise des clés, le délai applicable, chaque retenue contestée et la somme réclamée. Il faut demander les devis, factures, photographies et calculs de vétusté manquants.
La commission départementale de conciliation peut ensuite être saisie gratuitement. Elle recherche un accord entre le bailleur et le locataire, sans rendre de jugement. Si aucun accord n’aboutit, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut ordonner la restitution du dépôt, réduire les retenues et appliquer la majoration légale.
Pour une demande ne dépassant pas 5 000 euros, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe requise avant la saisine du tribunal, sous réserve des exceptions prévues par l’article 750-1 du code de procédure civile.
Le délai pour agir est de 3 ans selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Une fois ce délai écoulé à compter du jour où le dépôt aurait dû être restitué, l’action en paiement est prescrite : le propriétaire peut opposer qu’il est juridiquement trop tard.
Ce qu’un avocat apporte dans une contestation chiffrée
À ce stade, l’intervention ne consiste pas à envoyer une lettre générique. L’avocat confronte les deux états des lieux, calcule la vétusté poste par poste, vérifie les délais et chiffre la pénalité de 10 %. Il écarte les frais sans preuve et prépare, si nécessaire, la demande devant le juge des contentieux de la protection.
Pour un bail récent, une location meublée, une colocation avec clause de solidarité ou un logement indécent, l’analyse écrite permet souvent d’isoler rapidement les sommes réellement discutables. Amandine Roussel, avocat à Tours, exerce depuis 5 ans et traite notamment ces dossiers au sein de La Permanence.
